04.03.2024

Anschaffungsnaher Herstellungskosten bei Renovierungskosten im zeitlichen Zusammenhang mit einem Brandschaden?

Das FG Düsseldorf hatte sich mit Fragen der Abgrenzung sofort abzugsfähiger Werbungskosten von anschaffungsnahen Herstellungskosten auseinanderzusetzen.

Der Kläger hatte im Jahr 2015 eine mängelbehaftete Immobilie zu einem Kaufpreis von 35.000 Euro erworben und sodann gegen monatliche Mietzahlung i. H. v. 260 Euro vermietet. Das Mietverhältnis war für die Dauer von fünf Jahren befristet, weil der Kläger beabsichtigte, das Gebäude abzureißen bzw. eine Kernsanierung vorzunehmen. Im Jahr 2016 wurde das Gebäude durch einen Brand erheblich beschädigt. In ihrer Einkommensteuererklärung machten die Kläger Erhaltungsaufwendungen geltend, die sich zum einen aus Brandbeseitigungskosten und zum anderen aus sonstigen Renovierungskosten zusammensetzten. Das beklagte Finanzamt beurteilte die Aufwendungen hingegen insgesamt als anschaffungsnahe Herstellungskosten, die lediglich im Rahmen der AfA zu berücksichtigen seien.

Unser 10. Senat hielt die Klage für teilweise begründet. Zwar handele es sich bei Beseitigung der unmittelbaren Brandschäden um sofort abzugsfähige Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Zutreffend habe der Beklagte dagegen die übrigen vom Kläger geltend gemachten Aufwendungen für die durchgeführten Renovierungsmaßnahmen den anschaffungsnahen Herstellungskosten zugeordnet. Durch die typisierende Annahme von anschaffungsnahen Herstellungskosten solle die ungleiche steuerliche Behandlung des Erwerbers eines renovierten gegenüber dem eines heruntergewirtschafteten Gebäudes, das er nach dem Erwerb selbst renoviere, vermieden werden.

Es sei im vorliegenden Fall auch keine teleologische Reduktion des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG geboten. Der Bundesfinanzhof habe in seiner Rechtsprechung eine solche bisher nur für Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung eines Schadens bejaht, der im Zeitpunkt der Anschaffung nicht vorhanden und auch nicht »angelegt« war, sondern nachweislich erst zu einem späteren Zeitpunkt durch das schuldhafte Handeln eines Dritten verursacht worden ist. Vorliegend habe aber nicht festgestellt werden können, dass der Schaden durch die Mieterin verursacht worden sei. Ferner könne dahinstehen, ob eine teleologische Reduktion auch für die Beseitigung von Schäden geboten sei, die im Dreijahreszeitraum durch höhere Gewalt entstanden sind, da weder vorgetragen noch sonst erkennbar sei, dass der Brandschaden durch höhere Gewalt verursacht worden sei.

Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig. Gegen das Urteil wurde Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundesfinanzhof (Az. IX B 2/24) eingelegt.

FG Düsseldorf, Mitteilung vom 14.02.2024 zum Urteil 10 K 2184/20 E vom 28.11.2023 (nrkr - BFH-Az.: IX B 2/24)